청약통장 필요성, 점수, 해지 요령, 활용 방법
국민의 절반이 넘는 인구가 청약통장에 가입하고 있습니다. 하지만 실제 청약을 하기에는 집값이 올라 필요성을 못 느끼는 사람들도 있고, 최근에는 해지하는 가입자 수가 늘어나고 있다고 합니다. 청약통장의 필요성부터 청약에 대한 내용을 정리해 보겠습니다.
청약통장 필요성, 점수, 해지 요령, 활용 방법
청약통장은 이름 그대로 주택 청약을 위해서 사용하는 금융 상품입니다.
최근 로또 청약이 사라지면서 103만 명이 청약통장을 해지했다고 합니다. 또한 11개월 연속 청약통장 가입자 수가 감소하고 있다고 합니다. 청약통장 가입자 수가 줄어드는 이유는 부동산 열기가 많이 침체하고 있는 것과 언제 사용할지도 모르는 청약통장에 돈을 내는 것이 무의미하다고 느끼는 사람들이 늘어나고 있기 때문입니다.
청약통장이 정말 필요한 상품이 맞는지 그리고 특히 청약통장은 금리가 낮고 크게 도움이 되지 않는데, 납입은 얼마씩 해야 하고, 해지는 해도 괜찮을지 등 다양한 고민에 대한 문제를 해결할 수 있도록 청약통장 관련해 자세한 정보 안내해 드리겠습니다.
1. 청약통장 필요성
2. 청약 점수 계산 및 가입 기간
- 효율적으로 청약 점수 쌓는 방법
3. 청약 우선순위
4. 주택 청약 종합 저축
5. 청약통장 해지 요령
- 우선순위
- 청약 담보 대출
6. 활용 방법
청약통장 필요성
청약통장의 필요성은 쉽게 말하면 청약 경쟁률에서 우선권을 얻기 위해서입니다. 2001년만 해도 청약 경쟁률이 굉장히 높았습니다. 가장 최근인 2020년에도 68:1 그리고 2021년에는 100:1까지 갔었습니다.
그만큼 청약 경쟁률이 높았는데, 낮은 때에는 2:1 정도까지 떨어진 적이 있었습니다. 청약 경쟁률이 낮을 때는 청약통장이 별로 중요하지 않다고 생각할 수 있는데, 2021년 같이 청약에 대한 열기가 가장 높았을 때를 보면 청약 당첨 평균 점수가 67.17점까지 올라갔습니다.
67.17점이 얼마나 높은 점수인가 하면 청약통장의 만점은 84점입니다. 굉장히 높은 점수입니다. 서울만 점수가 높은 것이 아닌 전국적으로 평균을 나누어도 2021년 10월에는 62점까지 올라갔었습니다.
그런데 2023년도에 청약 열기가 많이 가라앉고 부동산 열기가 높지 않다고 하는데, 청약 가점이 높은 곳은 77점까지 최저점이 올라가 있습니다. 물론 미달이 나오는 곳도 많습니다.
결국 사람들이 살고 싶은 집, 청약 경쟁률이 높은 집에서는 청약 점수가 높아야 합니다. 이런 집을 청약해야 한다고 생각하면 청약통장은 필요합니다.
청약 점수 계산 및 가입 기간
청약 점수를 높게 가져가려고 하면 어떻게 해야 하냐면, 무주택 기간이라고 하는 것에 32점, 부양가족 점수 35점, 입주자 저축 가입 기간 17점 이렇게 해서 84점 만점으로 점수를 받을 수 있는데, 이 중에 입주자 저축이라고 하는 게 청약 저축의 점수입니다.
나머지 무주택기간과 부양가족 수는 부양가족이 없을 때 5점, 6명 이상일 때 35점 그리고 무주택 기간은 기간이 적용된 지 1년 미만이면 2점 그리고 15년 이상이면 32점으로 만점까지 갑니다.
참고로 무주택 기간의 산정은 만 30세 이상이 넘어가게 되면, 그때부터 무주택 기간을 산정하게 되는 것이고, 그게 아니라 그 이전에 혹시 결혼해서 본인의 세대가 만들어지게 되면 산정을 합니다.
입주자 저축 가입 기간이 얼마나 되느냐에 대한 부분으로 점수를 매깁니다. 6개월 미만이면 1점 그리고 15년 이상 되면 17점 만점을 받습니다.
여기서 중요하게 보아야 하는 것은 가입 기간입니다. 많이들 착각하시는 것 중의 하나가 청약 저축을 납입 기간을 오래 가져가야 점수가 높은 것이 아니냐고 알고 계신 분들이 있습니다. 그런데 청약 점수를 평가하는 최대 17점까지 얻을 수 있는 가점 구분 항목은 납입과 상관없이 가입 기간이 중요합니다. 청약 저축은 가입하고, 가입할 때만 납입하고 그냥 두어도 15년 이상 넘어가면 만점을 받을 수 있습니다.
효율적으로 청약 점수 쌓는 방법
청약 점수를 효과적으로 쌓기 위해서는 청약통장을 17살 생일이 되는 시점에 가입합니다. 청약통장은 만 19세 성인일 때부터의 가입한 기간을 인정해 주는 것이 원칙입니다. 그런데 미성년 기간에 기간인 19세 미만에 가입한 경우에는 최대 2년 치까지는 인정받을 수 있습니다. 간혹 보면 아이들이 태어나면 첫 통장으로 청약통장을 만들어 주는 경우가 있습니다. 그렇게 태어나자마자 한 살 때 만들어 준 청약통장과 17살 생일이 지나고 나서 만들어 준 청약통장은 모두 점수는 똑같습니다. 청약 점수를 효과적으로 쌓는다고 하면 17살에 가입하는 것이 가장 좋습니다.
또 다른 방법은 부모님의 청약통장을 명의 변경 받으면 됩니다. 예를 들어 청약통장의 가입 기간 점수는 최초에 가입한 사람인 아버지가 청약통장에 가입한 기간이 15년이 넘고 이미 집을 샀습니다.
집이 있는 상태로 청약통장은 꾸준히 가입해서 가입 기간 점수 만점을 가지고 있는 통장이 있다면 자녀에게 증여하면 됩니다. 그래서 명의 변경을 하면 명의 변경을 받은 시점부터 가입 기간을 다시 계산하는 게 아니라 기존의 가입 기간 그대로 물려받습니다. 그래서 증여, 명의 변경으로 물려받을 수 있습니다.
청약 우선순위
청약 점수를 쌓으면 모든 집이 우선순위가 되는 것은 아닙니다. 청약 점수라고 하는 것은 민영 주택을 청약할 때만 사용합니다. 민영 주택은 가점제라는 것으로 청약 점수를 계산하는데, 앞서 살펴보았던 84점 만점의 청약통장 점수를 반영하는 것이 가점제 청약입니다.
민영 주택과 국민 주택의 차이는 국민 주택은 LH, SH와 같은 정부 공공 주택 사업자들이 건축해서 분양하는 상황에 해당합니다. 여기에는 청약 순위 1, 2순위를 따라서 입주 순위를 정하는데, 청약통장 12번 이상 납입한 1순위 내에 경쟁했을 경우에는 아래의 기준으로 순차별로 입주자를 선정합니다.
쉽게 말해 10평형대 아파트인 17평과 15평은 40㎡ 초과 항목에 해당합니다. 20평대 이상의 아파트는 40㎡ 이하 항목에 해당합니다.
큰 아파트들은 저축 총액이 많은 경우를 보고, 작은 아파트는 납입 횟수가 많은 경우를 확인합니다. 저축 총액과 납입 횟수를 많이 쌓는 방법은 각각 기준이 있습니다.
- 전용 면적 40㎡ 이하 : 월 2만 원 이상 납입 시 납입 횟수를 인정받을 수 있습니다. 납입 횟수는 매월 1회만 인정을 해주는데, 그 회차에 2만 원 이상만 납입하면 그 회차를 채웠다고 인정해 주기 때문에 2만 원씩만 꾸준히 납입하면, 납입 횟수는 채울 수 있습니다.
- 전용 면적 40㎡ 초과 : 저축 총액은 돈 많은 사람이 한꺼번에 돈을 넣어서 채울 수 없습니다. 매월 한 회차당 돈을 인정해 주는 금액이 최대 10만 원까지만 인정해 줍니다. 10만 원씩 꾸준히 오랫동안 저축하는 것이 저축 총액 점수가 높아지는 것입니다.
결론적으로 청약통장은 큰 평수의 국민 주택 아파트 청약에서 순차별 입주자 선정에서 유리하려면, 매월 10만 원 이상 꾸준하게 납입하는 것이 중요합니다.
주택 청약 종합 저축
은행에 저축하면, 금리도 낮은데 10만 원씩 내는 것이 못마땅한 경우도 있습니다.
주택 청약 종합 저축의 금리를 살펴보면 청약통장을 2년 이상 가입하면 2.1% 제공됩니다. 심지어 복리가 아닌 단리입니다. 금리가 엄청나게 낮아서 자산의 수익률 자체를 기대할 수는 없습니다.
미납 분할 납부
결론부터 말씀드리면, 주택 청약을 매월 10만 원씩 내지 않아도 됩니다. 저축은 다른 방법으로 하고, 나중에 내지 않았던 부분에 대해서는 "미납 분할 납부" 신청하는 것이 좋습니다.
청약 저축을 납입하는 것에 대해서 지금 내지 않더라도 나중에 납입하고 인정받는 방법이 있습니다.
10년 동안 미납한 금액을 한꺼번에 납입하면 인정이 될 때까지 납입한 날에서 5년을 기다리면 인정이 됩니다.
- 1년 미납 = 납입 인정까지 5개월
- 3년 미납 = 납입 인정까지 1년 6개월
- 10년 미납 = 납입 인정까지 5년
단순하게 생각하면, 미납했던 기간의 절반 정도의 기간이 지나면 인정됩니다. 예를 들어 1년 미납했다고 하면, 회차당 최대 10만 원이 인정되기 때문에 한 번에 120만 원을 납입하고, 은행에 분할 납부하게 인정해 달라고 요청하면 은행에서 해줍니다. 분할 납부 인정 신청은 은행에 직접 방문하지 않고 앱으로 비대면 신청이 가능합니다. 앱에서 한 번에 납입할 때, 몇 회차로 납입할지 설정하고 회차 확인하는 것도 할 수 있습니다.
청약통장 해지 요령
청약통장의 필요성은 알지만, 지금 당장 돈이 급해서 청약통장을 해지해야겠다고 생각할 수 있습니다. 그래도 청약통장을 해지하면 그동안의 기간과 가점이 아깝습니다. 그래서 만약 청약통장을 해지해야 한다면 다음과 같은 방법으로 해지하는 것이 효과적입니다.
우선순위
첫 번째는 해지하는 순서입니다. 세대원(자녀 → 배우자) → 세대주 순서대로 해지하는 것을 추천합니다. 세대원 중에서도 자녀를 우선 해지하는 것을 권장합니다. 그 이유는 자녀가 만약 미성년자라고 하면 앞서 살펴보았듯이 17세 이상이 되어야지 가입 기간 인정이 되기 때문에 그 이하라면 해지했다가 17살 생일에 다시 가입시켜 주면 되기 때문입니다. 자녀의 경우에는 부모가 청약통장을 가지고 있다가 다른 방식으로 주택을 구매하게 되었을 때, 명의 변경으로 물려줄 수 있기 때문에 해지가 필요한 경우에는 자녀의 청약통장을 해지하는 것이 효율적입니다.
세대주를 가장 마지막에 해지해야 하는 이유는 생애 최초와 신혼부부 공급과 같은 특별 공급과 부동산 규제 지역에서는 세대주만 1순위 청약이 가능합니다. 세대주가 아닌 경우에는 청약이 불가능하기 때문에 세대주 청약통장은 끝까지 유지하는 것이 좋습니다.
연말정산의 주택 마련 저축소득공제, 즉 청약통장에 납입한 것으로 소득 공제받은 내역이 있는 경우 가입한 지 5년 이내에 해지하게 되면 받았던 혜택을 반환해야 합니다. 청약통장에 가입한 지 5년 이상이 지난 경우에는 해당하지 않지만, 저택 마련 저축 소득 공제는 무주택 세대주만 혜택을 받을 수 있습니다. 세대원이었다면 소득 공제 혜택을 받지 못하기 때문에 반환하지 않아도 되기 때문에 세대원의 청약통장을 해지하고, 가장 마지막에 세대주 청약통장 해지를 고려하는 것이 합리적입니다.
청약 담보 대출
두 번째 방법은 청약통장을 해지하기 전에 가능하다면 대출을 받는 것이 더 좋다고 설명해 드립니다. 청약 저축은 기간과 누적의 점수가 쌓이는데, 해지하게 되면 그만큼의 시간의 기회비용을 모두 잃어버리는 것이기 때문에 현금이 필요한 경우에는 대출을 이용하는 것이 더 좋은 선택입니다.
만약 청약 담보 대출을 받을 때, 한도는 그동안 납입했던 금액의 95%, 최대 1억까지 받을 수 있고, 금리는 금융채 1년물 금리에 가산 금리 1.2~1.7%입니다. 그런데 앱을 사용해서 비대면으로 대출을 실행하면 1.2%가 추가됩니다.
2023년 6월 기준으로 금융채 1년물 유통수익률 기준 금리는 3.84%입니다. 추가로 1.2%의 금리를 더 받는다고 하면 5%의 금리로 물론 부담되는 금리이기는 하지만, 청약통장을 해지해서 기회비용을 잃는 것보다는 더 나은 선택입니다.
활용 방법
청약통장을 잘 활용하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.
첫 번째는 17살 생일이 지나는 시점에 만들고 매월 10만 원씩 2년간 납입합니다. 가입 기간 점수를 최대한 받을 수 있고, 저축 총액이라는 점수를 최대로 받기 위해 10만 원 납입 그리고 2년이라는 기간은 대부분의 청약 신청을 할 때 대부분은 점수와 총액보다 특별 공급과 생애 최초 주택과 같은 청약에서는 최소 요건이 납입 횟수 24회를 해야 1순위로 청약할 수 있는 요건이 매우 많습니다. 이런 요건들을 모두 충족하려면 2년 동안 24회를 납입하는 것이 청약통장을 잘 활용하는 방법입니다.
두 번째는 30세 전후로 목돈을 납입하고 분납하는 것을 추천합니다. 30세를 말하는 이유는 17살에 가입하면 13년 치 정도 되는데, 이때까지 10만 원씩으로 계산해서 다 채워서 인정을 모두 받았다고 하면 1,500만 원 정도 되는 것이고 17세부터 가입해서 2년을 채우고 나서 19세까지 냈다면 10년 치 정도가 공백으로 되어 있는데, 30세에 납입하면 5년 후에 인정받을 수 있습니다.
30세 중반 정도 되어야지 인정을 받는 것인데, 그러면 청약통장에 가입한 20년 치 정도를 채울 수 있습니다. 20년이 채워져 있고 10년씩 분할 납부하면 청약통장에 총액이 2,400만 원 정도 됩니다. 그럼 30세 중반에 주택을 한 번 구매를 결정했을 때, 활용할 수 있습니다. 30세에 분할 납부를 해야 30대 중반에서 40대 정도에 청약을 노릴 수 있으니 이때 맞춰서 목돈으로 분납해서 활용하는 것을 추천합니다.
세 번째는 특별공급을 청약할 때, 추가 납입과 분납을 하면 됩니다. 예를 들어 설명하면, 17살에 가입하고 10만 원씩 2년 동안 납입해서 240만 원을 채워 놓은 상태입니다. 신혼부부, 청년 주택 청약 공고가 올라왔는데, 청약 공고를 살펴보았더니 주택 규모와 지역 때문에 300~600만 원 제한이 있는 경우가 있습니다. 그런 경우 240만 원과 차액분이 발생하기 때문에 차액분에 대해서 추가 납입하고 분납 인정을 신청한 다음 청약을 넣으면 되겠습니다.
지금까지 설명해 드린 방법으로 청약통장을 활용하면 청약통장으로 얻을 수 있는 청약 점수를 활용하는 데는 가장 효율적으로 사용할 수 있는 방법입니다. 그리고 청약통장에 목돈을 많이 넣어 놓아서 다른 곳에 자산 활용을 못 하고, 수익을 발생하지 못하는 상황도 발생하지 않을 것입니다. 감사합니다.