특례보금자리론 주택 담보 대출 총정리
주택 담보 대출에는 다양한 상품이 있습니다. 소득과 주택의 조건에 따라 가장 최적의 주택 담보 대출을 찾는 것이 가장 중요합니다. 이번 포스팅에서는 2023년 새로운 주택 담보 대출 특례보금자리론에 대해서 자세한 내용을 전달해 드리도록 하겠습니다.
특례보금자리론
2023년 1월 30일부터 특례보금자리론 신청을 받기 시작했습니다. 정말 많은 분이 기다리고 계셨던 것이 바로 특례보금자리론입니다.
보금자리론, 안심 전환 대출, 적격 대출 3가지 상품을 모두 모아서 특례보금자리론이라는 상품으로 1년간 한시적으로 출시한 상품입니다. 여기서 많은 분이 좋은 점도 있고, 오해하는 부분도 있어서 자세한 내용 안내해 드리도록 하겠습니다.
1. 지원 대상
2. 소득 기준
3. 주택 수
4. 자금 용도
5. 대출 한도
6. 대출 만기 및 금리
- 우대 금리
7. 중도 상환 수수료
8. 신청 방법
9. 특례보금자리론 경매
10. 디딤돌과 특례보금자리론 결합
지원 대상
특례보금자리론의 지원 대상은 주택 가격 9억 원 이하가 대상입니다. 특례보금자리론의 특성은 매매가와 KB시세를 모두 보기 때문에 만약에 매매를 9억 원에 했는데, KB시세는 10억 원이라면 불가능합니다. 매매가와 KB 시세 둘 다 9억 원 이하여야만 대출이 가능합니다.
그리고 소득 제한이 없습니다. 많은 분이 너무 좋아하지만, 오해하고 있는 부분이기도 합니다. 특례보금자리론은 DSR은 보지 않지만, DTI라는 조건이 필요합니다. 결론적으로 어느 정도 소득이 뒷받침되어야 합니다.
소득 기준
소득을 책정하는 방법은 은행에 가면 신용카드로도 소득을 잡아주고, 여러 가지 방법으로 소득을 잡아주는데, 특례보금자리론 소득 인정은 증빙 소득과 인정 소득만 가능합니다.
- 인정 소득 : 건강보험료를 납부하는 지역 세대주와 국민연금 납부 내역으로 소득을 환산할 수 있는데, 3개월 치 국민연금과 건강보험납부내역 3개월 치를 평균으로 계산해서 소득을 추정하는 방법입니다.
- 증빙 소득 : 소득금액증명원 등의 객관적인 자료로 입증되는 근로, 사업, 연금, 기타 소득을 모두 합산한 종합소득을 의미합니다. 증빙 소득은 2년 치를 확인합니다.
혹시라도 특례보금자리론을 받으려고 인정 소득을 받는 분들 같은 경우는 미리 계획해서 3개월 치를 만들어 주어야 합니다. 아니면 증빙 소득자료만 가능합니다.
소득이 제한이 없다는 뜻은 지금까지의 보금자리론은 연 소득 7,000만 원으로 제한이 되어 있었습니다. 그 제한이 없다는 것을 의미합니다. 쉽게 말해 소득 상한이 풀렸다는 것이지 소득 하한이 풀렸다는 뜻은 아닙니다.
결론은 연봉이 아무리 많아도 집값만 9억 원이 넘지 않으면 특례보금자리론 대출이 가능합니다.
주택 수
주택 수는 무주택자 또는 처분 조건을 한 1주택자까지만 가능합니다. 1주택자면 2년 안에 처분을 해야 합니다.
자금 용도
특례보금자리론에서 자금 용도를 따질 때, 구입 용도, 상환 용도, 보존 용도 이렇게 3가지로 나눠집니다.
구입 용도란 내가 집을 살 때 받는 대출입니다. 구입 용도에만 집이 있는 분들은 2년 안에 주택을 처분한다는 조건으로 대출이 가능하다는 것이지 집이 2채인데 1채를 대환하고 싶어서 집 1채를 처분 조건으로 해주는 것은 특례보금자리론 대출 실행이 불가능합니다. 주택을 새로 구입할 때만 일시적 2주택자로 인정을 해주는 것이고 상환인 경우에는 1주택자만 가능합니다.
보전용도는 보유하고 있는 집으로 대출받고 싶다는 뜻인데, 여기서도 목적이 있습니다. 임차인을 퇴거하는 목적으로만 가능합니다.
- 구입 용도 : 매매 잔금
- 상환 용도 : 대환
- 보전 용도 : 임차인 퇴거 자금
결론적으로 특례보금자리론은 매매 잔금, 대환, 임차인 퇴거 자금 3가지 목적으로만 자금을 사용할 수 있습니다.
대출 한도
특례보금자리론의 대출 한도는 최대 5억 원입니다.
LTV(담보인정비율)는 다음과 같습니다.
- 규제 외 지역에서 아파트인 경우 LTV 70%
- 규제 외 지역에서 기타 주택(빌라, 연립 등)인 경우 LTV 65%
- 규제 지역에서 아파트인 경우 LTV 60%
- 규제 지역에서 기타 주택(빌라, 연립 등)인 경우 LTV 55%
이렇게 LTV가 정해져 있기 때문에 주택 가격에 따라 특례보금자리론 대출 한도가 변경되고 최대 5억 원 이내까지만 가능합니다.
단, 규제 지역에 있는 아파트더라도 실소유자에 해당하시는 분들은 LTV 70%를 인정해 줍니다. 그리고 생애최초주택 구입자 같은 경우는 LTV 80%, DTI 60%로 적용되기 때문에 LTV와 DTI가 조금씩 다르다는 것을 알고 진행하시면 좋습니다.
대출 만기 및 금리
대출 만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년으로 나누어져 있습니다. 여기서 대출 만기 40년은 만 39세 이하 혹은 신혼부부가 이용할 수 있고, 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부가 이용할 수 있습니다.
하지만, 대출 만기를 무작정 길게 설정한다고 좋은 것은 아닙니다. 만기가 늘어날수록 매달 부담하는 원금과 이자는 줄어들지만, 금리가 올라가기 때문에 최종적으로 갚아야 할 부채는 늘어나게 됩니다.
우대형 같은 경우 10년은 4.65%, 50년은 4.95%까지 만기가 길어질수록 금리가 올라가기 때문에 만기가 짧은 것이 유리하기는 합니다. 그런데 만약에 만기가 짧으면 DTI를 충족하기 어렵기 때문에 30, 40, 50년을 이용할 수밖에 없습니다.
DTI를 충족하는 경우에도 특례보금자리론이나 다른 주택 담보 대출의 만기를 짧게 설정하는 경우에 주의해야 할 사항이 있습니다. 예를 들어 주택 담보 대출 만기를 10년으로 짧게 했을 때, 다른 대출을 실행에 있어 DSR이나 DTI에 매우 나쁜 영향을 미치기 때문에 만기는 조금 길게 설정하는 것을 권장합니다.
만약 앞으로 대출을 안 받을 것이고, 주택 담보 대출을 빨리 갚아나갈 예정이라면 대출 만기를 짧게 설정하는 것이 바람직합니다.
우대 금리
우대 금리는 여러 가지 항목으로 적용됩니다.
스마트앱에서 아낌e보금자리론은 기본으로 0.1% 우대 금리를 받을 수 있습니다. 그 외에는 우대 금리를 쓸 수 있는 분들은 실수요자만 해당이 됩니다.
저소득층 청년, 사회적 배려 층, 신혼 가구 및 미분양 주택에서 금리를 인하해 주는 우대 금리 정책으로 진행이 됩니다.
중도 상환 수수료
특례보금자리론에서 가장 좋은 점은 중도 상환 수수료가 면제된다는 점입니다. 양방향 모두 면제라서 상당히 좋은 혜택입니다.
내가 가지고 있는 기존 주택 담보 대출을 특례보금자리론 대출로 바꿀 때, 기존 대출의 중도 상환 수수료가 면제됩니다. 그리고 특례보금자리론을 또 다른 상품으로 대환할 때, 중도 상환 수수료가 면제됩니다.
만약 지금 특례보금자리론의 금리가 매력적이라고 생각하신다면 중도 상환 수수료를 면제받고, 더 낮은 금리로 대환할 수 있도록 신청하면 좋을 것 같습니다.
신청 방법
특례보금자리론 신청 방법은 한국 주택금융공사 홈페이지 혹은 스마트 주택 금융 앱을 통해서 신청할 수 있습니다.
주택금융공사 상품의 경우 신청 후 1개월 정도 여유를 두어야 합니다. 우리가 은행 상품 경우에는 정말 급한 경우는 일주일 안에도 대출 실행이 되기도 하는데, 더 급한 경우에는 더 빠르게 실행이 될 수 있습니다. 하지만 은행 직원들도 급한 대출은 선호하지 않습니다. 왜냐하면 은행에서도 대출 실행을 위해서 심사해야 하는데, 기간이 너무 촉박하면 실수가 발생할 수 있기 때문에 신청 기간은 한 달 이상은 고려해야 합니다.
특례보금자리론 경매
특례보금자리론으로 경매해도 되는지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 안될 이유는 없지만, 과연 특례보금자리론을 이용하는 것이 유리한지 고민해 봐야 합니다.
경매는 감정가 대비 낙찰가가 낮으면, 낙찰가 대비 대출 한도를 많이 받을 수 있는 장점이 있습니다. 그런데 특례보금자리론 같은 경우에는 감정가와 낙찰가 중에서 낮은 금액의 70%만 대출 실행이 가능합니다. 그래서 다른 대출에 비교했을 때, 다소 적은 비율의 대출 한도로 제한될 수 있습니다.
예를 들어서 설명해 보겠습니다. 감정가 9억 원의 집을 6억 원에 낙찰받았습니다. 그래서 은행에서 대출받게 되면, 대출 가능 금액은 80%까지 해주는 은행도 많아서 4억 8천만 원 대출이 가능합니다. 특례보금자리론을 이용하게 되면 낙찰가 6억 원의 70%인 4억 2천만 원까지 대출이 가능하기 때문에 6천만 원 정도의 한도가 줄어들 수 있습니다.
그래서 경매로 많은 분이 특례보금자리론 주택 담보 대출을 원하시는데, 대출 한도와 금리를 비교해서 결정하는 것이 바람직합니다.
디딤돌과 특례보금자리론 결합
디딤돌과 특례보금자리론을 결합해서 사용할 수 있는지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 같은 회사이기 때문에 가능합니다. 그래서 디딤돌 + 보금자리론이 가능합니다.
디딤돌과 특례보금자리론을 결합하는 이유는 디딤돌 주택 담보 대출이 금리가 가장 낮은 상품이기 때문입니다. 디딤돌 대출 금리는 기본 2% 정도에서 시작하고, 우대 금리를 받았을 때, 1% 중반대의 금리로 대출을 실행할 수 있기 때문입니다.
특례보금자리론은 4~5% 기본 금리이기 때문에 디딤돌을 충분히 이용하고, 특례보금자리론을 추가로 이용하면 금리 면에서 더 유리한 혜택을 받을 수 있습니다.
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